संपत्ति विशेषज्ञों का कहना है कि विकासकर्ता मंदी के दौरान प्रस्तावित विकास के आधार पर मूल्यांकन के साथ नहीं आ सकते हैं
मुंबई में वर्सोवा में सहारा समूह की 106 एकड़ भूमि के लिए 19,000 करोड़ रुपये का मूल्यांकन इसके वास्तविक होने के लिए कई बातों पर निर्भर करता है। सहारा इंडिया रियल एस्टेट और सहारा हाउसिंग इन्वेस्टमेंट के खिलाफ भारतीय प्रतिभूति और विनिमय बोर्ड (सेबी) द्वारा दायर अवमानना मामले में, सेबी के वकील ने बुधवार को कहा कि भूमि “आनुपातिक रूप से अधिक मूल्यांकित” थी और सहारा का मूल्यांकनकर्ता 19,000 करोड़ रुपये पर आ गया था।
जनवरी 2012 में सहारा संस्थाओं द्वारा दायर एक हलफनामे के अनुसार, उसी वर्सोवा संपत्ति का मूल्यांकन अधिक रूढ़िवादी रूप से किया गया था, सेबी के वकील ने बताया। “दोनों फर्मों ने कहा कि उनके पास इस संपत्ति का एक तिहाई हिस्सा है और यह 1,800 करोड़ रुपये का है।”
वर्सोवा संपत्ति का मूल्यांकन करने में, सहारा के मूल्यांकक ने कथित तौर पर रियायती नकदी प्रवाह पद्धति का उपयोग किया है, जिसमें 2021 में पूरा होने के लिए प्रस्तावित टाउनशिप का मूल्यांकन वर्तमान मूल्य से घटाया गया था। विशेषज्ञों के मुताबिक, विकासकर्ता मंदी के दौरान प्रस्तावित विकास के आधार पर मूल्यांकन के साथ नहीं आ सकते हैं।
“आज के संकटग्रस्त बाजार में, आप प्रस्तावित विकास के आधार पर मूल्यांकन के साथ नहीं आ सकते हैं। यह बूम के समय में अधिक स्वीकार्य है, ”बीएनपी परिबास रियल एस्टेट के गठबंधन के सदस्य, गेटेरे रियल एस्टेट के प्रबंध निदेशक राजा कौशल ने कहा।
नाइट फ्रैंक के पूर्व चेयरमैन प्रणय वकील ने कहा, ‘जब तक हम जमीन से जुड़े सभी तथ्यों को नहीं जानते, तब तक हम कुछ नहीं कह सकते। लेकिन जमीन का भुगतान कोई नहीं करता। लोग जमीन की क्षमता और कैसे के आधार पर खरीदने को तैयार हैं
हालांकि 19,000 करोड़ रुपये का मूल्यांकन सैद्धांतिक रूप से संभव है, प्रमुख सलाहकारों का कहना है कि प्रस्तावित विकास सरकार और नागरिक निकायों से विभिन्न अनुमोदनों पर निर्भर करता है। बैक-ऑफ़-द-लिफ़ाफ़े गणना के अनुसार, यदि सहारा 100 एकड़ के भूखंड पर दो का फ़्लोर स्पेस इंडेक्स (FSI) सुरक्षित करता है, तो यह 8.71 मिलियन वर्ग फुट (200 गुणा 43, 560 वर्ग फुट) का निर्माण कर सकता है और यदि यह बेचता है 20,000 रुपये प्रति वर्ग फुट की वर्तमान दर पर, यह संपत्तियों की बिक्री से लगभग 17,000 करोड़ रुपये कमा सकता है। FSI का अर्थ है किसी दिए गए भूखंड पर अनुमेय निर्माण और एक एकड़ 43,560 वर्ग फुट के बराबर है।
कौशल ने कहा, “यदि भूमि में मैंग्रोव हैं, तो उन्हें अनुमोदन प्राप्त करना मुश्किल हो सकता है, लेकिन यदि अनुमोदन आता है, तो वे सोने की खान पर बैठे होंगे।”
एक अन्य प्रमुख सलाहकार ने कहा कि मूल्यांकन इस बात पर भी निर्भर करता है कि भूमि किस क्षेत्र में आती है, चाहे वह वन क्षेत्र, मैंग्रोव या गैर विकास क्षेत्र आदि में हो।
कंसल्टेंट ने कहा, ‘यहां तक कि अगर आपके पास 1000 एकड़ जमीन है जो नो डेवलपमेंट जोन में है, तो इसका कोई फायदा नहीं है।’
रॉयल इंस्टीट्यूशन ऑफ चार्टर्ड सर्वेयर (आरआईसीएस) के दक्षिण एशिया के प्रबंध निदेशक सचिन संधीर ने कहा कि देश में उचित मूल्यांकन मानदंडों के अभाव में लोग अभी भी उच्च मूल्यांकन और संपत्तियों का मूल्यांकन कर रहे हैं जो मानक प्रथाओं के अनुरूप नहीं हैं।
